Рынок аренды жилья в Испании в 2025 году: рекордный разрыв цен и усиливающийся жилищный кризис

[Valerija Blanko]

В 2025 году жилищный вопрос в Испании окончательно вышел на первый план и превратился в ключевую социальную проблему страны.

Рынок аренды продолжил разогреваться почти повсеместно, а контраст между регионами достиг беспрецедентного уровня: разница в стоимости аренды между самой дорогой и самой доступной столицей провинции составила 16,4 евро за квадратный метр.

Жильё как главный источник общественного беспокойства

Последние данные Евробарометра показывают, что именно доступность жилья в 2025 году стала для испанцев темой номер один, опередив рост цен, миграционные процессы и общее состояние экономики.

В основе проблемы лежит хронический дефицит предложения при стабильно высоком спросе. Это подтолкнуло вверх как цены на покупку недвижимости, так и арендные ставки, которые во многих городах уже превысили уровни, зафиксированные до краха «пузыря» середины 2000-х.

Общенациональная картина: аренда дорожает, но неравномерно

Статистика портала Idealista свидетельствует: в ноябре 2025 года средняя стоимость аренды в провинциальных столицах Испании достигла 11,10 евро за квадратный метр. Для сравнения, в январе этот показатель составлял 10,52 евро, что означает рост на 5,47% за неполный год.

При этом динамика оказалась крайне неоднородной. В одних городах аренда подскочила стремительно, в других рост был сдержанным, а в отдельных локациях зафиксировано даже снижение цен.

Лидеры по стоимости: мегаполисы вне конкуренции

Как и в предыдущие годы, Барселона сохранила статус самой дорогой столицы для арендаторов — около 24 евро за квадратный метр. Следом идут:

• Мадрид — 22,8 €/м²
• Пальма-де-Майорка — 18,2 €/м²
• Сан-Себастьян — 17,8 €/м²
• Валенсия — 15,6 €/м²

Именно в этих городах сходятся туристические потоки, внутренняя и внешняя миграция, а также инвестиционная активность, что делает рынок аренды особенно напряжённым и конкурентным.

Самые доступные города: трёхкратная разница в цене

Противоположный полюс рейтинга занимает Самора, где средняя арендная ставка составляет всего 7,6 евро за квадратный метр. Чуть выше располагаются:

• Сьюдад-Реаль и Луго — по 7,8 €/м²
• Касерес и Оренсе — по 7,9 €/м²

Таким образом, разрыв между Барселоной и Саморой достигает 16,4 евро за квадратный метр, что для типичной квартиры площадью 50 м² означает разницу свыше 800 евро в месяц.

Где цены росли быстрее всего

Наиболее резкое подорожание аренды за год зафиксировано в городах, которые ещё недавно считались относительно недорогими:

• Санта-Крус-де-Тенерифе — рост на 46,7% (плюс 4,3 €/м²)
• Сеговия — +12,1%
• Леон — +11,1%
• Гвадалахара — +11,1%

Эксперты связывают это с «перетеканием спроса»: арендаторы, вытесняемые из крупных мегаполисов, всё чаще выбирают соседние или менее центральные города, что быстро разгоняет цены и там.

На фоне общего тренда выделяется Саламанка, где арендные ставки снизились на 15,4% (минус 1,8 €/м²). Почти без изменений остались цены в Жироне и Уэске, а в Сан-Себастьяне рост оказался минимальным — всего 0,10 евро за год.

Региональные особенности: кто тянет среднюю вверх

Юг страны, островные территории и побережье Средиземного моря вносят наибольший вклад в рост средних показателей. В Андалусии лидером стала Малага с уровнем около 15,5 €/м², заметно опередив Севилью и Кадис. Канарские и Балеарские острова традиционно остаются дорогими из-за постоянного туристического спроса. Каталония, Валенсийское сообщество и Мурсия демонстрируют устойчивое удорожание, особенно в прибрежных городах.

На севере Испании рост менее резкий, за исключением Страны Басков, где Сан-Себастьян и Бильбао продолжают удерживать позиции среди самых дорогих рынков аренды.

Причины продолжающегося роста

Аналитики выделяют сразу несколько факторов, подпитывающих подорожание:

• нехватка жилья для долгосрочной аренды;
• перевод квартир в краткосрочный туристический формат;
• рост населения и приток мигрантов в крупные города;
• осторожность владельцев недвижимости на фоне регулирования и объявления «зон напряжённости»;
• высокая конкуренция между арендаторами.

Перспективы 2026 года

В ближайшей перспективе эксперты ожидают скорее замедление роста, чем реальное снижение цен. В большинстве регионов аренда продолжит дорожать, хотя и более умеренными темпами. Меры властей — расширение «зон напряжённости», стимулы для вывода пустующего жилья на рынок и регулирование ставок — способны сгладить ситуацию, но пока не устраняют главную проблему: острый дефицит предложения.

Для молодых семей, студентов и новых мигрантов поиск доступного жилья в крупных городах остаётся всё более сложной задачей, а разрыв между регионами — одним из самых чувствительных социальных вызовов современной Испании.

Ещё об аренде недвижимости в Испании:

• Разделение расходов при аренде жилья в Испании: эксперты SEAG разъясняют, кто за что платит
• Возврат депозита при аренде жилья в Испании: что говорит закон
• Как действовать при жалобах на арендаторов в Испании
• Бартер вместо аренды: как в Испании решают жилищный кризис
• Что происходит с арендатором при продаже квартиры в Испании? Разберемся в юридических аспектах
• Каталония берет под контроль сезонную аренду: кому теперь нельзя наживаться на квартирах?
• Как не попасть в ловушку: подводные камни аренды жилья в Испании
• Динамика рынка аренды жилья в Испании в начале 2025 года
• Арендные ставки в Испании достигли рекордных уровней
• Новая схема мошенничества при аренде недвижимости выявлена в Испании
• Как вернуть залог за аренду жилья в Испании
• Новый жилищный закон в Испании оправдывает худшие прогнозы