Рынок на пределе роста: как иностранный спрос и дефицит жилья привели Испанию к рекордам 2025 года

[Elisey SHevcov]

Испанский рынок жилой недвижимости в 2025 году вышел на максимальные показатели за последние 17 лет, фактически вернувшись к уровням докризисного бума конца 2000-х. По данным Коллегии регистраторов собственности Испании, опубликованным порталом Idealista, за год в стране было зарегистрировано более 705 тысяч сделок купли-продажи жилья. Это на 10,4% больше, чем в 2024 году, и самый высокий результат с 2008 года — периода, когда рынок находился на пике перед резким спадом.

Однако в отличие от докризисного периода, нынешний рост опирается на иную структуру спроса и иные экономические предпосылки. Ключевую роль в 2025 году сыграли иностранные покупатели, чьё присутствие на рынке приблизилось к историческим максимумам.

Согласно данным регистраторов, нерезиденты обеспечили 13,8% всех сделок, что соответствует примерно 97,3 тысячи покупок жилья. Таким образом, иностранный спрос оказался в шаге от символической отметки в 100 тысяч сделок за год — уровня, который подчёркивает системный, а не ситуативный характер интереса к испанской недвижимости.

Более половины этих покупок пришлись на граждан стран Европейского союза. Лидирующие позиции сохраняют британцы, немцы и голландцы — группы, традиционно ориентированные на покупку жилья в прибрежных регионах и туристических локациях. Значимую долю также составили марокканцы, французы, румыны и итальянцы, что отражает как инвестиционные стратегии, так и миграционные и трудовые потоки.

География сделок подчёркивает растущую асимметрию рынка. Наибольшая доля покупок иностранцами в четвертом квартале 2025 года зафиксирована на Балеарских островах — 32,8% от общего объёма операций. В Валенсийском сообществе показатель составил 29,6%, на Канарских островах — 24,5%, в регионе Мурсия — 22,8%. В Каталонии иностранцы обеспечили 16,5% сделок, в Андалусии — 14%.

Особое место занимает провинция Аликанте, где нерезиденты оформили 45,7% всех покупок жилья. Фактически регион приблизился к ситуации, при которой внешний спрос становится определяющим фактором динамики рынка. Это усиливает зависимость цен и объёмов сделок от поведения иностранных покупателей и общей макроэкономической конъюнктуры в Европе.

Высокий спрос при ограниченном предложении закономерно привёл к ускорению роста цен. По итогам 2025 года средняя стоимость жилья в Испании увеличилась на 9,5% и достигла 2354 евро за квадратный метр, обновив исторический максимум. Новое жильё подорожало до 2500 евро за квадратный метр, вторичный рынок — до 2317 евро.

Разрыв между регионами остаётся значительным. Самым дорогим автономным сообществом является Мадрид, где средняя цена квадратного метра достигла 4241 евро. За ним следуют Балеарские острова (4101 евро), Страна Басков (3489 евро) и Каталония с показателем 2779 евро за квадратный метр. Эти регионы аккумулируют как экономический, так и инвестиционный спрос, что усиливает давление на цены.

В Коллегии регистраторов объясняют текущие рекордные показатели сочетанием сразу нескольких факторов. Среди них — рост численности населения, хронический дефицит предложения как на рынке новостроек, так и на вторичном рынке, устойчивый экономический рост, позитивная динамика занятости и продолжительный период низких процентных ставок. В совокупности эти условия сформировали среду, благоприятную для активных покупок и роста цен.

При этом регистраторы подчёркивают, что нынешняя модель развития рынка имеет естественные ограничения. По мере дальнейшего удорожания жилья доступность для внутренних покупателей снижается, что в среднесрочной перспективе может привести к замедлению числа сделок. В этих условиях дальнейшая динамика рынка всё в большей степени будет зависеть от поведения иностранных инвесторов, денежно-кредитной политики и способности строительного сектора нарастить предложение.

Таким образом, рекорды 2025 года одновременно отражают силу испанского рынка недвижимости и указывают на его уязвимые точки. Вопрос заключается не в том, сохранится ли спрос в краткосрочной перспективе, а в том, насколько устойчивым окажется текущий рост цен при сохраняющемся дефиците жилья и изменении экономических условий.

Ещё о недвижимости в Испании:

• Недвижимость в Испании: причины и последствия сокращения предложения
• В Испании цифровые кочевники способствуют росту продаж недвижимости
• Несмотря на мировую неопределенность, жильё в Испании переживает сейчас «лучшие времена»
• Лучшие прибрежные районы Испании, для аренды или покупки жилья
• Начиная с 2010 года в Испании лучше покупать жилье, чем арендовать
• Чего ждать в этом году в бюджетном сегменте рынка недвижимости Испании
• Более половины населения Испании мечтает о переезде в новое жилье
• Скажи где ты живешь и я скажу как быстро ты продашь своё жильё
• Какое влияние на рынок недвижимости Испании может оказать коронавирус?
• Инфографика роста цен на жилье по регионам Испании 2019