Каталония готовит беспрецедентную реформу: инвестиционные покупки жилья могут оказаться вне закона

[Elisey SHevcov]

В Каталонии готовится одна из самых масштабных реформ рынка недвижимости за последние десятилетия. В рамках бюджетного соглашения на 2026 год, достигнутого между социалистами и партией Comuns, власти намерены кардинально изменить правила покупки жилья и ограничить операции, совершаемые исключительно ради прибыли.

Новый вектор жилищной политики

Если ранее правительство региона концентрировалось на контроле арендных ставок, то теперь речь идёт о более глубоком вмешательстве — фактически о пересмотре самого принципа свободного приобретения недвижимости.

Планируется, что к июню 2026 года будет утверждён закон, который разделит потенциальных покупателей на тех, кто приобретает жильё для реального проживания, и тех, кто рассматривает его как инвестиционный актив.

Под действие реформы подпадут 271 муниципалитет, где проживает около 90% населения автономии. В этих зонах введут жёсткие ограничения, не имеющие аналогов в прежней практике региона.

Пять ключевых направлений реформы

1. Ограничение целей покупки

В муниципалитетах с высоким спросом недвижимость разрешат приобретать только в двух случаях:

• для собственного постоянного проживания с обязательной регистрацией и фактическим проживанием;
• для долгосрочной аренды по ставкам, установленным государством.

Покупки «на будущее», для перепродажи или хранения капитала без целевого использования фактически окажутся вне закона.

2. Ограничения для крупных собственников

Лица, владеющие пятью и более объектами, практически лишатся возможности расширять портфель за счёт отдельных квартир. Им позволят инвестировать лишь в целые здания и исключительно при соблюдении строгих лимитов по аренде. Таким образом власти намерены сократить влияние крупных игроков на рынок.

3. Принцип «одного второго жилья»

Резиденты Каталонии смогут иметь только одну дополнительную недвижимость помимо основного места жительства, причём она должна находиться в другом муниципалитете.

Если в собственности окажется третье жильё — например, полученное по наследству, — его придётся либо сдавать по регулируемой цене, либо передать родственникам для постоянного проживания. Дополнительно вводится запрет на краткосрочную и туристическую аренду вторых домов.

4. Усиление контроля и санкции

Для надзора за выполнением новых норм создаётся специальная инспекционная служба. К 2027 году планируется сформировать корпус из 150 инспекторов, которые будут отслеживать соблюдение «социальной функции» жилья.

Нецелевое использование, к примеру, покупка квартиры как основного места жительства без фактического проживания, может повлечь штрафы до 1,5 млн евро.

5. Активная роль государства

Региональное правительство намерено ежегодно направлять около 300 млн евро на превентивный выкуп объектов у частных владельцев с последующим включением их в фонд социального жилья. Это позволит расширить предложение доступных квартир за счёт прямого вмешательства государства.

Возможные последствия и споры

Критики реформы обращают внимание, что инициатива во многом продвигается небольшой парламентской группой партии Comuns, что вызывает дискуссии о политическом балансе. Эксперты предупреждают о риске судебных разбирательств: ранее Конституционный суд Испании уже отменял отдельные нормативные акты Каталонии, сочтя их чрезмерными.

Кроме того, участники рынка говорят о вероятном оттоке инвестиций в другие регионы страны, такие как Валенсия или Мадрид, где режим защиты права собственности считается более стабильным. Есть и опасения, что при ограничении доходности и ужесточении правил владения девелоперы могут сократить объёмы нового строительства, что в долгосрочной перспективе приведёт к снижению предложения.

Таким образом, Каталония вступает в этап глубокой трансформации жилищной политики, которая способна существенно изменить как структуру рынка, так и инвестиционный климат региона.

Ещё о инвестициях в Испании:

• Рынок недвижимости Испании в 2025 году: рекорды и прогнозы для инвесторов
• Испания обгоняет Европу: инвестиции в недвижимость взлетели на 39% 
• Инвестиции в недвижимость Барселоны достигли исторического минимума: причины и последствия
• Жилье для сдачи в аренду остается в Испании самым популярным для покупки
• Офисная недвижимость – самая рентабельная в Испании по итогам первого квартала 2023 года
• Испанский рынок недвижимости ожидает возвращение крупных инвесторов
• Российские инвесторы отдают предпочтение недорогим объектам недвижимости в Испании
• Рентабельность инвестиций в жилье Испании после пандемии значительно снижается
• Сектор офисов «накопил» инвестиций на 1.5 миллиарда евро
• Причины инвестировать в жильё до 2021 года
• Квартира с 2 спальнями 60 метров в доме без лифта – самая выгодная инвестиция в Испании
• Недвижимость в Испании вскладчину. Как стать инвестором?
• Испанские инвестиции весной 2017: лучшие направления