Рынок аренды жилья в Каталонии меняется: цены почти остановились, но растёт доля сезонных контрактов

[Valerija Blanko]

Ограничения на рост арендных ставок, введённые в Каталонии, заметно повлияли на рынок жилья. За два года после принятия этих мер стоимость аренды в регулируемых зонах практически перестала расти. Однако вместе с замедлением цен появились и новые тенденции: предложение долгосрочных квартир сокращается, а количество сезонных договоров быстро увеличивается.

Согласно официальной статистике, ограничения на максимальную арендную плату действуют в 271 муниципалитете Каталонии, где проживает около 90% населения региона. За 18 месяцев после введения регулирования средняя стоимость аренды в этих районах выросла всего на 0,8%, что значительно ниже темпов инфляции.

В Барселоне цены даже снизились — примерно на 3,3%. Для сравнения: в муниципалитетах, где подобные ограничения не действуют, аренда за тот же период подорожала примерно на 5,7%.

При этом специалисты рынка подчёркивают, что окончательные выводы делать рано: последствия регулирования продолжают проявляться.

Резкий рост сезонной аренды

Одним из самых заметных изменений стало перераспределение типов договоров аренды. Если два года назад краткосрочные и сезонные контракты составляли примерно 3% новых сделок, то к 2025 году их доля в Барселоне выросла до 28%.

Иными словами, почти каждый третий новый договор аренды в столице Каталонии относится к сезонному формату.

Эксперты связывают эту тенденцию с тем, что часть владельцев квартир переводит жильё в краткосрочный сегмент или выставляет его на продажу, чтобы не подпадать под ограничения по цене.

Предложение долгосрочного жилья сокращается

Представители риелторского сектора отмечают и другие изменения. Хотя количество новых договоров аренды в целом увеличилось, темпы роста замедлились. Одновременно на рынке стало меньше крупных квартир, которые традиционно востребованы семьями.

По мнению участников отрасли, новые правила не привели к ожидаемому увеличению предложения. Напротив, долгосрочных вариантов стало меньше, особенно для арендаторов со средним и низким доходом.

Дополнительным фактором стала более низкая ротация арендаторов. Люди дольше остаются в своих квартирах, поэтому на порталах недвижимости публикуется меньше объявлений, даже если общее число сделок остаётся стабильным.

Мнения разделились

Оценка эффективности регулирования остаётся предметом споров.

Ассоциации арендаторов считают, что ограничения помогли остановить резкий рост цен и стабилизировали ситуацию на рынке. Однако они предлагают пересмотреть индекс, по которому рассчитываются максимальные ставки, чтобы добиться более ощутимого снижения стоимости аренды.

В то же время общественные организации обращают внимание на рост цен в отдельных городах — например, в Бадалоне, Манресе и Виланова-и-ла-Желтру.

Инвесторы и владельцы недвижимости придерживаются противоположной точки зрения. По их словам, ценовые ограничения снизили привлекательность долгосрочной аренды. Некоторые крупные фонды уже начали распродавать свои портфели квартир. Часто жильё выкупают сами арендаторы или небольшие частные инвесторы. Этот процесс на рынке называют «приватизацией» арендного фонда.

Новые правила и возможные последствия

В декабре 2025 года в Каталонии начали действовать дополнительные нормы, регулирующие аренду комнат и сезонные договоры. Эксперты полагают, что эти меры могут ещё сильнее изменить структуру рынка.

Если часть квартир перейдёт из аренды в собственность молодых семей, баланс между покупкой и арендой жилья в регионе может постепенно измениться.

Тенденция не только каталонская

Ситуация в Каталонии отражает более широкую тенденцию, наблюдаемую по всей Испании. В Мадриде и Валенсии также обсуждали похожие меры регулирования рынка аренды, однако их эффект оказался менее заметным.

Одновременно в крупных городах страны продолжает расти сегмент краткосрочной аренды, что напрямую влияет на доступность жилья для местных жителей. Аналогичные процессы происходят и в ряде европейских стран: введение ограничений на цены часто меняет структуру рынка и приводит к появлению новых форматов арендных контрактов.

В итоге рынок жилья в Каталонии остаётся напряжённым. Цены растут медленнее, но доступность долгосрочной аренды для жителей региона пока не увеличилась. Эксперты считают, что дальнейшая ситуация будет зависеть от того, смогут ли новые правила закрыть существующие лазейки и найти баланс между интересами арендаторов и собственников жилья.

Ещё об аренде недвижимости в Испании:

• Рынок аренды жилья в Испании в 2025 году: рекордный разрыв цен и усиливающийся жилищный кризис
• Разделение расходов при аренде жилья в Испании: эксперты SEAG разъясняют, кто за что платит
• Возврат депозита при аренде жилья в Испании: что говорит закон
• Как действовать при жалобах на арендаторов в Испании
• Бартер вместо аренды: как в Испании решают жилищный кризис
• Что происходит с арендатором при продаже квартиры в Испании? Разберемся в юридических аспектах
• Каталония берет под контроль сезонную аренду: кому теперь нельзя наживаться на квартирах?
• Как не попасть в ловушку: подводные камни аренды жилья в Испании
• Динамика рынка аренды жилья в Испании в начале 2025 года
• Арендные ставки в Испании достигли рекордных уровней
• Новая схема мошенничества при аренде недвижимости выявлена в Испании
• Как вернуть залог за аренду жилья в Испании
• Новый жилищный закон в Испании оправдывает худшие прогнозы