Новый закон об ипотеке Испании 2018. Самые главные изменения, часть 2

[Наталия Маджик]

В 2017 году закон, регулирующий ипотечные займы, претерпел ряд изменений, которые вступят в силу уже в первой половине 2018 года, то есть в ближайшее время.

В первой части статьи мы ознакомились с такими важными изменениями, как подготовка договора ипотеки (теперь покупателю банки Испании обязаны вручить ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ договор со всеми расчетами и документами), а также право на бесплатное консультирование у нотариуса и запрет навязывания банками дополнительных услуг.

Если вы не читали первую часть изменений ипотечного закона Испании, вы можете вернуться к первой части.

Здесь же мы поговорим об изменениях, касающихся досрочного погашения кредита по новому закону, лимитировании штрафов за несвоевременную оплату взносов, ипотечное кредитование ЮЛ и «автономо», контроль за посредниками.

3. Отмена премирования банковских работников по ипотечным договорам

Итак, пунктом третьим изменений и важным моментом нового закона является то, что банк больше не может использовать  стимулирование работников банка, связанное с поощрением за количество оформленных ипотек, причем ни в каком виде.

Это значит, что теперь прямой заинтересованности в продаже «продукта»  у сотрудников банка не будет.

Кроме того, они должны иметь определенный квалификационный уровень для работы с клиентами, анализируя финансовую благонадёжность заемщика. На простом языке это значит, что работникам придется чаще обновлять свои знания и предоставлять более квалифицированную помощь клиенту.

4. Условия погашения кредита досрочно теперь строго лимитировано

Ипотечный договор в любом месте всегда составляется таким образом, чтобы гарантировать определенную сумму прибыли банку. Поэтому при досрочных погашениях ипотеки (частично или полностью), банк берет себе определенный дополнительный процент, который прописан в договоре.

По новому закону их размер будет уменьшен, а иногда – отменен.  При этом зависимости от формы выплат.

Досрочное погашение ипотеки в Испании по новому закону при переменной ставке процента составит:

• До трех лет действия  договора – 0,5%;
• До трех до пяти лет действия договора ипотеки  – 0,25%;
• Более пяти лет выплаты ипотеки  – досрочное погашение производится без удержаний в пользу банка.

При  фиксированной процентной ставке:

• До десяти лет действия договора ипотеки  – 4%;
• После десяти лет – 3%.

Внимание! Процент при этом насчитывается на сумму досрочного погашения по договору. Также закон устанавливает, что новые лимиты будут касаться только новых договоров, подписанных после вступления закона в силу.

5. Равные возможности финансирования покупки для ФЛ, ИП и ЮЛ

Изменения в законе уравнивают права всех форм организации. Новы нормы будут одинаково применяться как к юридическим  так и к физическим лицам, так и к индивидуальным предпринимателям («Автономо»).

6. Несвоевременное внесение оплаты по ипотечному договору – ограничение штрафов

Новым законом об ипотеке в Испании предусмотрено ограничение лимита штрафа за несвоевременные оплаты. Так, процентная ставка при задолженности может быть увеличена банком максимум в три раза (то есть, если действующая  ставка составляет 3%, то при задолженности банк применит максимум  ставку 9%). Повышенный процент налагается только на сумму задолженности невыплаченный остаток по договору.

7. Ограничение конфискации имущества при прекращении выплат по ипотеке по новому закону Испании

Важное изменение в  законе - сопоставление времени невнесения платежа и начала процесса конфискации имущества

Ранее банк имел право затребовать полный возврат  суммы долга, и, кроме того, начать процесс конфискации имущества, основываясь на трех сроках неплатежа от заемщика.

Теперь время неплатежа  будет влиять на решения банка, однако задолженность не будет приводить к обязательному началу процедуры конфискации. См. статью Защита прав неплательщиков ипотеки в Испании

Как же работают новые правила?

В случае неуплат весь срок действия ипотечного договора делится на две равные части, а само наказание зависит от «стажа» заемщика..

Так, при не выплатах в течении первой части срока договора, банк может инициировать досрочное погашение после увеличения суммы долга до 2% от всей ипотечной суммы  (сумма займа) либо после девяти не полученных платежей.

Если это произойдет во второй половине – то сумма долга должна достигнуть 4% (либо 12 не полученных платежей).

Важно, что изменения по ограничению конфискации  будут применяться ко всем ипотечным договорам, вне зависимости от даты их подписания. То есть закон устанавливает  в этом случае обратную силу  для договоров займа, которые существовали еще до введения закона. Скорее всего на такое решение повлияло то, что в Испании ежегодно из-за проблем с оплатой свое жилье теряют около 35 тысяч семей.

8. Упрощенный переход выплат по ипотеке в Испании с переменной ставки процента на  фиксированную или на другую систему оплат

Предусматривает упрощенный переход с формы выплат процентов одинаковыми суммами (аннуитетный вид)  на оплату по дифференцированной схеме. См. Ипотечные ставки в Испании: виды и факторы расчета и Факторы, определяющие ставку ипотеки в Испании

Кроме того, станет проще ( и дешевле!)) изменить условия ипотечного соглашения ( новация ипотеки), либо перенос ипотеки в другой банк (суброгация). См. статью Условия ипотеки: новация или суброгация

Суммы оплат за внесение изменений в данном случае будут  зависеть от сроков действия договора. Так, стоимость внесения изменений в контакты,  действующие менее трех лет составит 0,25%.

Если договор был составлен более трех лет назад, то дополнительные платежи не берутся.

Очень важно, что самая важная статья расходов: нотариальное переоформление новых условий ипотеки и регистрация изменений в Реестре, - теперь станет максимально дешевой (в 10 раз!)

Так, за внесение изменений в Реестр устанавливается сумма в € 24, а за их нотариальное оформление  - €30.

9. Упрощенное изменение валюты оплат ипотечных взносов  в Испании по новому закону

Заемщик по новому закону ипотечного кредитования в Испании теперь может в любое время попросить банк изменить валюту в которой платится ипотека на ту,  , в которой он получает свой основной доход.

También se contempla la posibilidad de que el usuario del préstamos pueda solicitar en un cualquier momento del préstamos la conversión (en euros o en divisas en la que se perciban la mayoría de los ingresos), de una hipotecada firmada en origen en moneda extranjera.

10. Установление контроля над финансовыми посредниками. Реестр посредников

Отныне финансовые посредники будут внесены в единый реестр, который ведется Национальным Банком Испании. Причем тут действуют такие правила:

• Если посредник работает в нескольких автономных сообществах, то он будет контролироваться непосредственно Банком Испании.
• Если это региональный посредник, то контроль над ним берут на себя региональные органы.

Пожалуй, это все самые важные пункты нового договора о ипотеке в Испании. Закон прямо указывает, что после вступления его в силу, все новые ипотечные договоры должны соответствовать новому законодательству.

Пункт, касающийся неоплат и санкций к должникам будет применяться ко всем действующим договорам, независимо от даты подписания, так как они улучшают положение обычных граждан.

Важно отметить, что власти Испании не выставляют никаких дополнительных требований иностранцам, желающим оформить ипотечный договор. Единственное, что нужно подтвердить – наличие постоянного и достаточного финансового дохода, который надо подтвердить официально.

В конечном итоге, специалисты отмечают, что изменения в закон 2018 года делают подписание ипотечного договора значительно более прозрачным и безопасным для потребителя.

Основной целью введения данных изменения является предоставление возможности приобрести собственную недвижимость всем, кто в этом нуждается, исходя из вполне понятных и безопасных условий.

Узнайте, какие документы нужны для открытия ипотеки в Испании - Документы для получения ипотечного кредита в Испании

С уважением, Наталия Маджик©, 2018
Юрист, специалист по недвижимости и открытию бизнеса в Испании, налоговый администратор, автор правовых и экономических обзоров по Испании.

Ещё об ипотеке в Испании:

• Недвижимость в Испании при разводе. Что делать с ипотекой?
• Документы, необходимые для получения компенсации по ипотеке в Испании по cláusula suelo
• Новый закон в Испании: с 23 января 2017 клиенты банков Испании могут обратиться за компенсацией за переплату по ипотеке
• Полный путеводитель по ипотеке в Испании