Плюсы и минусы жилья со статусом VPO в Испании

[Наталия Маджик]

Если вы случайно попали на эту страницу по запросу «социальное жилье в Испании» или VPO, то наверное, вам стоит прочитать предыдущие статьи по этой теме, где мы рассказывали о том, кто может претендовать на покупку такого жилья в Испании и также об общих положениях, регламентирующих такой тип недвижимости.

Сегодня же мы рассмотрим, выгодно ли вообще покупать недвижимость со статусом  VPO в Испании. А если выгодно, то кому и в каких случаях.

Также напоминаем, что мы собираем сейчас ваши вопросы по такому виду недвижимости и в ближайшее время ответим на них в отдельной статье.

Типы социального жилья в Испании

Небольшое предисловие.

Упоминая социальное жилье, законодатель обычно имеет в виду VPO ("Vivienda de Proteccion Oficial"). Но VPO  - это лишь один из типов такого жилья, имеющий защиту на уровне государства. На уровне автономий также предоставляется защита, но это  уже другое законодателтство, другие нормы, определяемые на местном уровне. Соответственно и названия в разных регионах такому жилью дают разное. Часто это запутывает покупателей. Поэтому читайте все очень внимательно.

Так, тип защиты влияет на ограничения по его стоимости и на уровень доходов кандидата. Кроме того, он определяет тип материальной помощи покупателю.

Поэтому при покупке крайне важно узнать, под каким типом защиты находится желаемый объект, чтобы четко понимать условия приобретения.

Подсказка: для этого существует «Автономный жилищный план» той местности, где планируется покупка жилья. Мы же будем сегодня говорить о национальном законодательстве.

Так, на сегодня в Испании действует «План 2017–2020», ставший продолжением «Плана 2013–2016». Он практически полностью дублирует предыдущий. Данный план не ограничивает уровень ежегодных поступлений кандидата для приобретения недвижимости, но определяет этот уровень для желающих арендовать социальное жилье.

Согласно плату, годовой доход претендента на социальное жилье не может составлять более трех IPREM, то есть должен быть не более € 19 362,09 в год.

Плюсы и минусы социального жилья в Испании

Естественно, что при наличии такого бонуса как выгодная цена, социальное жилье должно иметь и какие-то ограничения. Поэтому перед покупкой следует тщательно проанализировать все «за» и «против».

 Разберем особенности жилья VPO по пунктам.

1. Стоимость Vivienda de Proteccion Oficial в Испании

Это, без сомнения, плюс, так как цена на социальное жилье выгодно отличается от цен на рынке. Но кроме того, приобретая такое жилье, можно претендовать на получение помощи на государственном и региональном уровнях.

Это могут быть выгодные условия получения кредита, выдача субсидий и так далее. Конкретные условия расписаны в региональных законах, которые, как правило, каждые три-пять лет обновляются.

Для сравнения, цены на жилье в свободной продаже (зеленая полоса) и жилья VPO по провинциям в Испании:

2. Ограничения по использованию социального жилья в Испании

На весь период, пока жилье имеет статус «социального», то есть находится под защитой, оно может быть использовано только в качестве места жительства. Продавать его на общих условиях запрещено. В договоре о покупке или продаже социального жилья нотариус обозначает его статус и проверяет, соблюдены ли условия его передачи в собственность

3. Период для продажи социального жилья в Испании

Продавать объект социального жилья можно лишь через 10 лет с момента его покупки (может быть по-разному в различных автономиях). Спрашивается, а что, если обстоятельства изменились и собственнику необходимо продать жилье именно сейчас?

Если по какой-то причине хозяин решит продать VPO в Испании раньше срока, то ему нужно будет сделать две вещи: во-первых, потребуется уведомить и получить разрешение от властей автономии. Кроме того, он должен будет вернуть всю полученную помощь (компенсации и субсидии)за весь период, пока объект был в его собственности.

4. Стоимость продажи жилья VPO в Испании

Стоимость продажи социального жилья не определяется владельцем, а регулируется местным законодательством. В некоторых автономиях (Андалусия, Мадрид) ценовые рамки максимально приближены к рыночным, но все равно вопрос цены не решается только владельцем, а подлежит регулированию в отношении максимальной стоимости.

Важно! Согласно законодательству Испании, жилье не утрачивает статус социального в течение 30 лет после года сдачи/постройки. Но в разных автономиях этот срок может меняться: от 10 до 50 лет, также в зависимости от типа жилья.

Поэтому перед сделкой всегда надо уточнить, сохранил ли объект свой статус и распространяется ли на него закон о социальном жилье. О том, какие срок установлены в Каталонии, читайте в статье: Социальное жилье в Испании в вопросах и ответах

5. Право приоритетной покупки VPO муниципалитетом

Установление потолка цены продажи VPO  часто наталкивает собственников на мысль указать в договоре купли-продажи минимальной цены и получение на руки «в конверте» разницы с ценой реальной.

Осторожнее! Не все знают, что во многих регионах при продаже социального жилья приоритетное право на покупку принадлежит местным властям. То есть, продавать объект на рынке по установленной в регионе цене на свободном рынке можно только в случае «муниципального» отказа.

6. Кто занимается продажей недвижимости VPO в Испании

Так как социальное жилье имеет ряд нормативных ограничений, то для определения соответствия закону су уществуют и определенные организации, в чьи полномочия входит его продажа.

Сдклки и участие в программе осуществляется через три уровня:

а) Через государственные компании (promocion publica)

Происходит это по такой схеме: Претенденты на социальное жилье, записанные в Реестр*,  подают запрос. После этого происходит «социальный розыгрыш» ( в случае, если претендентов больше, чем объектов недвижимости на этот год), в результате которого определяются кандидаты на покупку.

б) Через частные компании (promocion privada)

Это компании – застройщики, которые имеют право продавать объекты социального жилья кандидатам, подтвердившим основания на приобретение такой формы защищенного жилья. Уровень требований зависит от категории защиты объекта (более подробно  - в законе).

в) Через кооперативы

Кооператив - это определенная форма организации  строительства жилья для себя самим и гражданами(аutopromocion). Происходит это следующим образом: претендент вступает в кооператив, которые в свою очередь, объединяются в ассоциации, образующими независимые юридические лица.

Строительство ведется с определенной долей экономии (субсидированием). Управление делами ассоциаций берет на себя управляющая компания. Стоит отметить, что кооперативы могут строить как  «защищенное» жилье VPO, так и обычное жилье.

7. Цена продажи жилья  VPO

Уже упоминалось, что стоимость такого объекта зависит напрямую от нескольких факторов.

Так, регионы имеют право определять  границы стоимости  объектов VPO. Имеет значение тип защиты, место расположения объекта недвижимости, а также местных законодательных нюансов на этапе финальной инспекции жилья.

 Автономии устанавливают максимальные цены для каждой провинции для каждого типа социального жилья: новострой, вторичное жилье, жилье от частных и публичных застройщиков.

Также, поимо этих факторов, на стоимость  влияет и время первоначального осмотра объекта.

Что касается финальной цены на «защищенное жилье», то она  формируется индивидуально для каждого приобретателя. На нее может повлиять, в том числе, количество членов в семье желающего приобрести объект. В  зависимости от законов автономий, могут быть и другие условия ценообразования.

8. Для ипотек банки разрабатывают специальные тарифы

Принимаются они по соглашению с Правительством , которые публикуются в официальной бюллетене Правительства. Например, с тарифами до 2017 года можно ознакомиться здесь:  (l Acuerdo del Consejo de Ministros de 31 de marzo de 2017, por el que se revisan y modifican los tipos de interés efectivos anuales vigentes para los préstamos cualificados o convenidos concedidos en el marco del programa 1996 del Plan de Vivienda 1996-1999, Plan de Vivienda 2002-2005 y Plan de Vivienda 2005- 2008.)

Новые тарифы пока не публиковали. Следите за новостями

Наталия Маджик©, 2018
Юрист, специалист по недвижимости и бизнесу, налоговый администратор в Испании, автор правовых и экономических обзоров

Ещё о недвижимости в Испании:

• В 2018 году в Барселоне изменят кадастровую стоимость недвижимости. Как это коснется собственников?
• Три вида покупателей на рынке недвижимости в Испании в 2018 году
• Прогноз по рынку недвижимости Испании на 2018 год
• Как правильно купить квартиру в Барселоне?
• Какие цены в Барселоне на новые квартиры после референдума 2017?
• Эволюция цен в районе Sarrià Sant Gervasi, Барселона, 2016-2017 год
• Эволюция цен в районе Грасия, Барселона, 2016.2017 год
• Преимущества покупки жилья в пригороде Барселоны 2017