Новый закон об ипотеке Испании 2018. Самые главные изменения, часть 1

[Наталия Маджик]

Важно знать: кредит банками Испании предоставляется гражданам любой страны, независимо от факта проживания/ непроживания в Испании.

Главный вопрос, который интересует банк для выдачи вам кредита: наличие у вас сбережений и постоянного дохода не менее 800 евро в месяц. Учтите, Испания предлагает лучшие условия в Европе по ипотеке

Вопрос получения финансирования покупки недвижимости в Испании очень важен для всех, кто собирается воспользоваться низкими ставками и приобрести квартиру или дом на побережье Средиземного моря. Теперь покупателям жилья в Испании станет легче.

 В 2017 году закон, регулирующий ипотечные займы, претерпел ряд изменений, которые вступят в силу уже в первой половине 2018 года, то есть в ближайшее время.

Если говорить в общем, изменения законодательства приведут к облегчению процесса для покупателя недвижимости. Сделка, сопряженная с ипотечным кредитованием, станет  более доступной даже для тех покупателей, которые покупают недвижимость впервые.

Тут и бесплатное консультирование, и лимиты вознаграждений банков и запрет навязывания дополнительных услуг и освобождение или значительное уменьшение оплат при некоторых видах операций со стороны покупателя недвижимости.

Основные изменения на 2018 год коснутся таких моментов при оформлении ипотеки как:

1.  Этап подготовки ипотечного договора;
2.  Условия по выдаче ипотеки банками;
3.  Изменения форм выплат ипотечных процентов;
4.  Несвоевременная оплата платежей и досрочное погашение.

Обо всем этом мы расскажет очень подробно.

1. Подготовка предварительного договора ипотеки по новому закону Испании, бесплатная консультация нотариуса

После принятия нового закона об ипотеке, сотрудники банка  теперь  обязаны предоставить клиенту предварительный стандартный договор на ипотеку, а также всю сопровождающую документацию минимум за 7 дней до даты официального подписания.

К сопроводительным документа по ипотеке относят два вида:

• Европейский стандартизованный информационный лист (FEIN – Ficha Europea de Informacion Normalizada).
• Карточка предупреждений стандартная (FIAE – Ficha de Advertencias Estandarizadas), включающая информацию о предложениях по контракту.

Также, в случае если клиент выбирает выплаты по кредиту с переменной процентной ставкой, обязательно закрепляется документально сумма ежемесячных выплат по кредиту  (предварительный расчет ипотеки)

При этом кредитующий банк Испании обязан указать в предварительном контракте все расходные статьи заемщика:

• Оплата нотариальных услуг;
• Оплата за внесение данных в регистр;
• Оплата работы хестора (юриста-бухгалтера);
• Величина налога на прибыль.

Таким образом, все расходы и условия ипотеки становятся максимально прозрачными. Кроме того, теперь закон обязывает нотариуса в случае своевременного обращения со всеми документами банка на бесплатную консультацию по сделке. Покупатель может уточнить те пункты, которые вызывают сомнения, узнать, каких оплат можно избежать и какие условия являются необязательными или невыгодными для клиента

Как этим правом воспользоваться? За неделю, а именно за семь дней до даты подписания, клиент должен обратиться к нотариусу. В этом случае его услуга будет бесплатной.

Нотариус проанализирует все предварительные документы, проверит наличие неточностей и ошибок. Если все соответствует ожиданиям клиента, то он подписывает сертификат о получении информации по ипотечному договору. Этот документ подтверждает, что с документами все в порядке. Советую посмотреть какие документы для ипотеки в Испании требуются от граждан РФ.

2. Выдача ипотеки банками по новому закону ипотечного кредитования в Испании, запрет навязывания дополнительных услуг

Очень важный пункт изменений закона  отменяет навязывание банками  связанных с ипотекой услуг. Согласно новому закону, банк больше не сможет обязать клиента приобретать никакие дополнительные услуги.

Имеется ввиду, что при подписании соглашения, никаких обязательных услуг, без которых оно не может быть подписано, не будет. Например раньше очень часто банк ставил условием подписания договора финансирования покупки недвижимости покупку страховки у банка с досрочной оплатой на ближайшие 10, а то и 20 лет. Сейчас это делать запрещено.

См. статью Ипотека в Испании: какие страховки являются обязательными. Можно ли отказаться от страховки?, а также Дополнительные расходы по ипотеке в Испании

Однако банк имеет право предложить клиенту купить дополнительные услуги, компенсируя их покупку улучшениями условий по кредиту. К таким услугам могут относиться открытие счета, различные виды страхования (жизни, объекта недвижимости), приобретение кредитных карточек.

В обязанности банка входит доказать выгоду приобретения любых дополнительных услуг для клиентов.

Внимание! В ряде случаев  закон указывает, что возможно применение обязательного страхования жизни заемщика или покупаемой недвижимости. Когда и как это может быть сделано, указано в законе. Главное – что это не будет повсеместной практикой.

Внимание! Статья для удобства разбита на две части. Часть вторую вы можете найти по ссылке:  Новый закон об ипотеке Испании 2018. Самые главные изменения, часть 2.

В ней вы узнаете: об изменениях, касающихся досрочного погашения кредита по новому закону, лимитировании штрафов за несвоевременную оплату взносов, ипотечное кредитование ЮЛ и «автономо», контроль за посредниками.

С уважением, Наталия Маджик©, 2018.
Юрист, специалист по недвижимости и открытию бизнеса в Испании, налоговый администратор, автор правовых и экономических обзоров по Испании.

 

Ещё об ипотеке в Испании:

• Ипотечные кредиты в Испании стали еще выгоднее
• Как на вашу ипотеку в Испании влияет Euribor?
• Sabadell уже работает по ипотечным заявкам с условием clausula suelo
• Документы, необходимые для получения компенсации по ипотеке в Испании по cláusula suelo
• Прогноз банка BBVA об ипотеке в Испании на 2017 год
• Калькуляторы ипотеки в Испании. Основные банки
• Факторы, определяющие ставку ипотеки в Испании