Рынок недвижимости Испании в 2025 году: рекорды и прогнозы для инвесторов

[Valerija Blanko]

2025 год стал переломным для испанской недвижимости. Средняя стоимость квадратного метра жилья достигла 2438 евро, что на 14% выше показателей прошлого года и является историческим максимумом.

Рынок аренды также обновил рекорды: ставка составила 14,6 евро за м², показав рост почти на 10%. Наибольший прирост фиксируется в Мадриде, Барселоне и Малаге, где спрос значительно превышает предложение.

Локация и аудитория — главный фактор доходности

Ключ к успешной инвестиции — выбор района. Наибольшую привлекательность сохраняют зоны с развитой инфраструктурой и утверждёнными проектами урбанистического развития. В центральных районах предложение ограничено, что стимулирует рост цен.

Для инвесторов критически важно заранее определить целевую аудиторию:

• Семьи ищут просторное жильё вблизи школ и парков.
• Студенты и профессионалы отдают предпочтение компактным квартирам в деловых центрах.
• Туристы ориентированы на прибрежные регионы и объекты с лицензией на краткосрочную аренду.

Финансирование и налоги

Большинство сделок совершается с привлечением ипотеки. Выбор между фиксированной и плавающей ставкой напрямую влияет на рентабельность вложений. Помимо процентной ставки необходимо учитывать комиссии банков, страховку, нотариальные услуги и срок выплат.

Налоговая нагрузка в 2025 году выглядит так:

• Первичный рынок: НДС 10% для жилья, 21% для коммерческих объектов, 4% для социального жилья. Плюс гербовый сбор (0,5–1,5%).
• Вторичный рынок: налог на передачу имущества (6–11% в зависимости от региона).

К расходам добавляются регистрация права собственности, услуги нотариуса и регулярные платежи — от коммунальных счетов до ежегодного налога IBI.

Тип объекта и стратегия инвестиций

• Новостройки: минимальные расходы на содержание, высокий спрос, но более высокая цена и возможные задержки сдачи.
• Вторичное жильё: доступнее, часто расположено в развитых районах, но может потребовать ремонта.
• Fix-and-flip: покупка с последующей реновацией и перепродажей. Потенциально прибыльная стратегия, но требует дополнительных вложений и экспертизы.

Основные риски

1. Ужесточение регулирования арендного рынка, особенно туристической аренды.
2. Высокая стоимость ипотечных кредитов из-за политики ЕЦБ.
3. Возможные колебания спроса при изменении макроэкономической ситуации.

Прогноз на 2026 год

По оценкам аналитиков, рост рынка продолжится, но замедлится. Ожидается:

• +5–7% к стоимости жилья в среднем по стране.
• +3–4% к арендным ставкам.
• Основные точки роста — мегаполисы и прибрежные регионы, где сохраняется дефицит предложения.

Вывод для инвесторов: Испания остаётся одной из самых привлекательных площадок для вложений в недвижимость в Европе. Высокий спрос, ограниченное предложение и интерес со стороны иностранцев формируют устойчивый восходящий тренд. При этом ключевым фактором успеха становится грамотный выбор стратегии и готовность адаптироваться к новым правилам регулирования.

Ещё о инвестициях в Испании:

• Испания обгоняет Европу: инвестиции в недвижимость взлетели на 39% 
• Инвестиции в недвижимость Барселоны достигли исторического минимума: причины и последствия
• Жилье для сдачи в аренду остается в Испании самым популярным для покупки
• Офисная недвижимость – самая рентабельная в Испании по итогам первого квартала 2023 года
• Испанский рынок недвижимости ожидает возвращение крупных инвесторов
• Российские инвесторы отдают предпочтение недорогим объектам недвижимости в Испании
• Рентабельность инвестиций в жилье Испании после пандемии значительно снижается
• Сектор офисов «накопил» инвестиций на 1.5 миллиарда евро
• Причины инвестировать в жильё до 2021 года
• Квартира с 2 спальнями 60 метров в доме без лифта – самая выгодная инвестиция в Испании
• Недвижимость в Испании вскладчину. Как стать инвестором?
• Испанские инвестиции весной 2017: лучшие направления
• Новый рекорд: инвестиции в недвижимость в Барселоне достигли 2500 млн в 2016 году