Аренда жилья после 2019 года: на что обратить внимание

[Наталия Маджик]

Я уже писала о том, что нормативы по аренде жилья в Испании постоянно меняются. В 2019 году закон поменяли дважды, а до это – четыре раза. Поэтому не все знают, какие правила применяются в 2020 году.

Имейте в виду, что если вы подписали контракт после 5 марта 2019, вот что вам нужно учитывать:

1. Минимальный срок действия (гарантированный законом) договоров вновь продлен до 5 лет

В то время как до 5 марта договоры аренды имели минимальный срок 3 года, теперь они снова вернулись к срок в 5 лет.

В случае, если арендодатель является юридическим лицом, срок действия договора продлевается до 7 лет.
 
2. Продление договора по умолчанию - на 3 года по истечении срока действия контракта

Для физических лиц также предусмотрено негласное продление договора (по умолчанию) модифицирован - с 1 года до 3 лет. То есть, если ни одна из сторон договора аренды не заявляет о том, что не хочет продлевать договор, он будет продлен.
 
В случае отказа от продления арендодатель должен уведомить арендатора о готовности не продлевать договор за 4 месяца, а в случае, если отказывается арендатор, он должен уведомить арендатора за 2 месяца.
 
3. Установлен максимум по фианзе (залогу): 2 ежемесячных залога по 5-летним контрактам

Новый закон о городской аренде направлен на содействие улучшению жилищного строительства и расширение возможностей рынка аренды. До сих пор это был не совсем регулируемый аспект, поэтому арендодатель мог потребовать от арендатора сумму, которую он хотел. 

В настоящее время установлено регулирование, которое требует, чтобы, если арендодатель является юридическим лицом, он может потребовать от арендатора не более двух месяцев залога до въезда в помещение.
 
4. Приостановление процессов выселения в связи с признаками «социальной уязвимости» арендатора

Процесс выселения может быть приостановлен в случае сообщения о социальной уязвимости со стороны арендатора и до тех пор, пока социальными службами не будет найдена альтернатива. Выселение жилья может быть приостановлено на один месяц, если собственник является физическим лицом, и на три месяца, если это юридическое лицо.

«El desahucio de la vivienda se paralizará por un periodo de un mes en caso de que el propietario sea un individuo y de tres meses si se trata de una persona jurídica.»
 
5. Расходы на управление недвижимостью и договор арендодателя

Новый закон Испании предусматривает, что расходы на управление недвижимостью или оформление контракта (gestión inmobiliaria) будет нести арендодатель, но только если он является юридическим лицом, и при условии, что такие расходы не были инициативой арендатора.
 
6. Налоговые скидки

Ежегодное повышение арендной платы по всем контрактам в Испании по новому закону ограничивается индексом IPC. В течение срока действия договора рента не может быть увеличена более чем на этот коэффициент. Это правило ранее применялось только к договорам с пониженной арендной платой, установленной для страны или региона, и исключало долгосрочные контракты.
 
Что касается налогов, то закон о местном регулировании «Ley Reguladora de las Haciendas Locales» корректирует отношения аренды. В нем говорится, что оплата IBI арендатором при социальной аренде жилья перестает быть обязательным. 

В налоговой области и с целью снижения бремени рынка аренды, все договоры аренды жилья, предназначенного для постоянного проживания, освобождаются от налога на передачу имущества и документальное подтверждение правовых актов (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados).

С уважением, Наталия Маджик © 2020,
юрист, специалист по недвижимости, ВНЖ и открытию бизнеса в Испании

Ещё об аренде недвижимости в Испании:

• Аренда комнат Испании в вопросах и ответах. Часть 1
• Как в Барселоне получать 12% рентабельности от сдачи квартиры в аренду, если нет туристической лицензии?
• Как менялись цены на аренду жилья в Испании в прошлом году
• Рейтинг самых популярных рынков продажи и аренды жилья в Испании на конец 2019 год
• Право преимущественной покупки жилья, которое сдается в аренду в Испании
• Преимущества договора аренды жилья в Испании с правом выкупа для собственника жилья и его минусы
• Как арендовать жилье в фонде социального жилья Испании? (piso del fondo social de viviendas)
• Несколько советов от экспертов по аренде коммерческого помещения в Испании