Как в Барселоне получать 12% рентабельности от сдачи квартиры в аренду, если нет туристической лицензии?

[Наталия Маджик]

У нас спрашивают: 

Мне сказали, что, если я Барселоне хочу заработать 12% годовых, лучшее решение - сдать сове жилье в аренду компании. Правда ли это? И что для этого нужно сделать? Если можно, расскажите подробнее о таком виде заработка в Испании.

Иван М.

......................................................................................................................................................

Наталия Маджик, юрист, специалист недвижимости и открытию бизнеса в Испании:

Действительно, временная аренда для командированных работников является альтернативой для хорошего заработка арендодателей в Барселоне, которые не имеют туристической лицензии

Аренда корпоративного жилья - это растущий бизнес, на который делают ставки компании, и который все больше помогает собственникам жилья в Испании, которые далеки от традиционной аренды и отдыха. 

Такой выбор позволяет компаниям экономить на расходах, высылая своих работников в другие города или страны, особенно когда проекты и бизнес затягиваются на несколько месяцев.

Тенденция такова: все чаще компании отдают предпочтение не отелям или туристическим апартаментам, а «временному жилью».

Эта аренда дешевле на 40% по сравнению с гостиницей, в некоторых городах разница может превышать 70 евро в день. Как такая аренда в Испании осуществляется через платформы, можно подсмотреть на немецком сайте Homelike в Испании, который является платформой аренды жилья для деловых путешественников. 

«У компаний возникли большие проблемы с поиском гибких и выгодных вариантов, и, в конце концов, они искали жизнь, позвонив в Idealista, Fotocasa, Milanuncios и AirBnB, или заплатили отель работнику, чтобы потом они могли искать жилье», - добавляет Анхель Майораль, советник делегат Homyspace.

Ситуация изменилась настолько, что в последние годы появились платформы, которые связывают компании, которым необходимо перемещать сезонных рабочих с собственниками жилья в Испании. И каждый год запросов все больше Испания - это четвертая страна среди лидеров лучших стран мира, чтобы жить и работать, согласно классификации HSBC. Причем каждый год Испании в ТОПе стран все выше. Каких-то лет 10 назад у пиренейского королевства было еще 14-е место в рейтинге.

Как же в Испании происходит аренда жилья для компаний?

Жилье для временной аренды - это обычные дом и квартира, но они работают почти как отель. Бронирование осуществляется в режиме онлайн, договор подписывается в электронном виде, а счета принимаются по почте. Цены установлены по месяцам, а не по дням, как при краткосрочной аренде.

Например, жилье, забронированное через Homelike, рассчитано на минимальное пребывание в течение 30 дней, при этом требования о максимального времени нет. В реальности же, как показывает практика, в среднем жилье в Испании компании снимают на срок от трех до четырех месяцев. 

О популярности такого вида аренды в Испании и о хороших возможностях для получения прибыли в этой отрасли говорят и темпы роста запросов. Так, компания по временной аренде была создана в Германии в 2015 году. Успешно развиваясь, уже в марте 2018 она появилась в Барселоне, а в мае она уже начала работу в Мадриде, где сосредоточено большое количество офисов и штаб-квартир национальных и международных компаний. В обоих столицах она уже имеет базу в 1500 объектов и планирует достичь 4000 к концу года. За пределами Испании база составляет 45 000 объектов в более чем 400 европейских городах, а работа ведется с 15 000 компаний. Сумма забронированных ночей уже превысила один миллион.

Что касается спроса, то, несмотря на то, что платформа только начала работу тут, уже более 400 компаний используют эту платформу для размещения своих сотрудников на время работы. Очень популярен такой вид аренды среди дипломатического корпуса и художников и артистов.

«Наиболее активными секторами, в которых работают наши компании-арендаторы жилья в Испании, сейчас являются аэронавтика, промышленность, химическая промышленность, фармацевтика, строительство и консалтинг», - говорит Торибио.

Но, может быть, это просто случайность? Доказать, что это не так легко, если взять еще одну платформу, которая также вошла в этот сектор бизнеса в Испании и поставила на временную аренду жилья компаниям.

Посмотрим, какие цифры там и как работают другие платформы сезонной аренды жилья в Испании.

Так, в Homyspace средний срок пребывания составляет 87 дней, цены устанавливаются по месяцам. Политика тут немного другая.

«Мы предлагаем компании временную аренду от месяца до периода до трех лет, и мы этим мы увеличили наш оборот в три раза», - говорит Майорал, руководитель Homyspace. Компания еще только набирает обороты, но, тем не менее, уже имеет более 10 000 квартир в аренду в Испании, Португалии, Франции, Италии и Великобритании. «Мы работаем с Alcampo, Amazon или Vueling, и еще сотни небольших местных компаний, которые предлагают услуги на местах», - добавляет он.

И главная причина успеха – конечно же, что платформы помогают владельцам недвижимости в обеих столицах Испании легально сдавать свою собственность, не боясь санкций по закону о туристической аренде.

Именно продолжительность контрактов является одним из крючков для владельцев. «Это альтернатива для многих собственников жилья в Испании, которые после изменений, внесенных Мадридским городским советом и еще раньше - мэрией Барселоны, больше не имеет возможности арендовать свое жилье на срок от нескольких дней до трех месяцев без туристической лицензии», - говорит Торибио. 

Что касается тех, у кого есть соответствующее разрешение, то «платформа позволяет им заполнять им пробелы в годовых календарях, не теряя возможности получения дохода, потому что у них есть свободное жилье, и, фактически, эти владельцы связываются с нами в межсезонье», - говорит Майорал.

Временная аренда жилья в Испании – это также выход для тех, кто не хочет сдавать свое жилье в аренду на срок до трех- пяти лет, как того требует Закон о городской аренде (LAU). 

Способ сделать это - сезонный контракт, который включает в себя LAU в соответствии с формулой аренды для использования, кроме жилья. Они сдаются в аренду от одного до 11 месяцев, и если срок пребывания превышает эти условия, заключаются последующие контракты на это же жилье. Закон не давит на собственника, обязывая продлевать договор.

Другие преимущества временной аренды в Испании

«Корпоративная» аренда имеет больше преимуществ для арендодателей. Они не только избегают высокой текучести и высокой стоимости содержания туристической аренды, но и получают более высокую оплату, к тому же всегда вовремя. 

«Компания является ответственным арендатором с двойной гарантией оплаты, а домовладелец экономит много денег на регистрацию и выезд, а также на администрирование, поскольку всем этим занимается платформа», - объясняют в Homyspace.

Это что-то вроде «идеального арендатора, поскольку это компания, которая подписывает контракт и несет ответственность за оплату», добавляет он. 

Что касается финансов, то чистый годовой доход владельцу в случае временной аренду корпорациям составляет от 12% до 14%. А разница в прибыли, по словам Майорал, между традиционной годовой аренды (до 5 лет), получается в среднем на 27% больше дохода в месяц.

Сколько стоит временная аренда жилья компаниям в Испании?

Цена является чуть ли не самым главным вопросом, который интересует стороны сделки. Не только коридор цен, но и то, как она формируется.

Стоит учесть, что для компаний и предпринимателей цена, которая появляется на платформе, является «закрытой», то есть она уже включает ежемесячную уборку, Wi-Fi и «расходные материалы». 

Рассмотрим на примере: 

В Homelike говорят, что средняя стоимость обычно составляет от 1700 до 1800 евро в месяц, хотя это зависит от города и района. Что касается данных Homyspace, то у них на сайте компания может арендовать дом для размещения двух сотрудников на два месяца от 1200 евро в месяц в Мадриде; в Сарагосе – за 800, в Мериде - 500. 

Плата за использование платформы для собственника жилья берется по факту сделки, после заключения которой хозяин квартиры должен заплатить от 10% до 12% от общей суммы, указанной в договоре.

Но не все объекты могут быть приняты в базу. Требования платформ: 

1. Это должно быть полностью меблированное жилье с предметами домашнего обихода. 
2. Это должен быть дом среднего и высокого качества, возраст которых менее 10 лет.

Но уже появляются и другие платформы, которые имеют другой вариант. Платформа аренды жилья для отдыха ThePlumGuide, которая только что начала работу в Мадриде и Барселоне, также предлагает свои роскошные объекты для транснациональных корпораций и их сотрудников на срок от одного до шести месяцев. Помещения также уже используются для размещения продюсеров, режиссеров или актеров во время съемок фильмов или сериалов.

Если вы хотите сдать свое жилье в аренду: обычную годовую, временную, туристическую – поможем с оформлением документов, размещением объявлений, консультациями, составлением выгодного для вас контракта, страхованием и проведением сделок. Вы можете выбрать как одну услугу, так и весь пакет услуг.

С уважением, Наталия Маджик © 2019,
юрист, специалист по недвижимости, ВНЖ и открытию бизнеса в Испании

В следующей статье вы прочитаете о смежном бизнесе: аренде мебели в Испании 

Ещё об аренде недвижимости в Испании:

• Сколько где в Испании стоила аренда жилья в 2018 году?
• Как сдавать свою квартиру в Испании с гарантией? Такой способ есть!
• Изменения в аренде 2019 коснутся как собственников жилья, так и арендаторов
• Как снизить риски от аренды жилья в Испании?
• Фотографируем квартиру правильно, чтобы успешно сдать ее в аренду
• Как арендовать жилье в фонде социального жилья Испании? (piso del fondo social de viviendas)
• Несколько советов от экспертов по аренде коммерческого помещения в Испании
• Как менялись цены на аренду жилья в Испании в прошлом году