Что нужно знать перед покупкой строящегося жилья в Испании?

[Elisey SHevcov]

Покупая жильё в Испании, которое ещё строится, стоит помнить о некоторых важных нюансах. Именно о них эта статья.

Чаще всего договоренность о покупке строящейся недвижимости в Испании заключается только после ознакомления с прогнозами строительства и его началом.

Это неудобно, поскольку инвестор испытывает неуверенность, внося средства и перекладывая на свои плечи обязательство за объект, который можно увидеть пока только на бумаге.

Часто инвестор даже не располагает сведениями о репутации строящей компании и её финансовом положении.

И вот тут возникает первый и самый главный вопрос: кто защитит инвестиции и даст гарантии выполнения обязательств?

Сам покупатель может во многом себя защитить, если будет знать, какие документы и нотариальные моменты ему для этого понадобятся.

Административная и юридическая документация на строящийся объект

Покупая строящееся жильё, нужно в первую очередь проанализировать документальную сторону вопроса. За помощью лучше обратиться к юристам. Этот шаг позволит быть уверенным в наличии всей документации и её легальности, а в результате гарантирует вам выполнение всех обязательств со стороны застройщика. 

Что в этом случае нужно проконтролировать?

1. Необходимо заказать Escritura de Compra - этот госдокумент помогает установить, зарегистрирован ли застройщик как один законный собственник земли, где ведётся строительство.
2. Получить в Кадастровом реестре Nota Simple - ещё один документ, который позволит узнать, не обременена ли земля под строительство какими-либо залогами или разбирательствами.
3. Попросить у застройщика квитанцию об оплате налога IBI за последний год. Если этот налог будет не оплачен, то впоследствии перейдёт на нового владельца, то есть покупателя жилья. Запросить информацию об этом налоге также возможно в госучреждении SUMA.
4. Запросить из Кадастрового реестра Certificación catastral и Plan Parcial. В них содержится информация, подтверждающая регистрацию здания и урбанизацию в нем.
5. В Департаменте градостроительства уточнить, законно ли строительство дома и не намечается ли каких-то мероприятий, способных помешать строительству или отсрочить его.
6. Удостоверится, что застройщик имеет Разрешение на строительство (Licencia de Obra)

Как только все эти 6 пунктов будут выполнены, и станет понятно, что юридически строительство осуществляется законно, можно будет начать оформление договора купли-продажи.

Что необходимо помнить при оформлении договора о купли-продажи?

1. Нужно уточнить общую стоимость возведения объекта, дату окончания работ и заселения, а также даты выдачи сертификата на здание.
2. Узнать первоначальный депозит и график оплаты, обратить внимание на указание конкретных сумм НДС (IVA).
3. Нужно позаботиться о банковской гарантии (Aval bancário Certificado de Garantia) иначе говоря о Страховом сертификате. Сумма гарантии должна быть аналогична сумме платежей, совершаемых покупателем застройщику. Если строительство будет незаконченно, согласно этой гарантии, строящая компания должна будет вернуть инвестору все суммы.
4. Обязательным пунктом договора являются сроки окончания строительства и выдачи всех документов на объект. Необходимо проверить пункт о штрафах за срыв строительства, которые должен будет выплатить застройщик. В отношении инвестора будут прописаны штрафы за несвоевременную оплату строительства.
5. Договор должен содержать все сведения и характеристики строящегося жилья. Чаще всего они указываются в Memoria de calidades - особом приложении к договору.
6. При оформлении договоренности в услуги застройщика должны быть включены все работы по подключению дома к водоснабжению, газоснабжению, электроэнергии и канализации. За счёт покупателя приобретаются лишь счётчики потребления и их подключение, а также газовые баллоны, если централизованное подключение не возможно.
7. Договор должен содержать информацию о доле покупателя в общих расходах. С этой целью создается Сообщество владельцев, а в документе прописываются размеры платежей. Если сообщества нет, то в контракте необходимо прописать долю платежей, зависящую от параметров и оборудования приобретаемой собственности.
8. Застройщик обязан выполнить оплату всех долгов за земельный участок до дня заключения договора Купли-Продажи.
9. Приобретатель жилья должен оплатить расходы за нотариальное оформление Escritura (это официальный договор). А предшествующее этому подписание документов declaracion de obra nueva и Segregación (division horizontal) должен оплачивать Застройщик.
10. Важнейшим пунктом договора являются гарантийные обязательства застройщика на качество объекта (10 лет), для этого у застройщика должна быть особая страховка. Информация о ней тоже вносится в договор. К тому же строящая компания должна выдать гарантию на качество материалов (3 года) и на отделку (1 год). Последние 24 месяца страховкой не покрываются.

Важно знать!

При оформлении необходимо заключить два контракта: Compra-Venta, заключаемый непосредственно со строительной компанией и второй, подготовленный нотариусом и основанный на первом контракте после пополнения депозита, присвоения номера налогоплательщика Escritura, этот договор уже финальный.

Документы, необходимые для завершения сделки:

Licencia de Obra - разрешение на строительство. Документ государственного образца, подтверждающий, соответствие проектных работ нормам и регламентам градостроительства.

Aval bancário - банковская гарантия. Позволяет вернуть все направленные покупателем средства на возведение жилья + 6% годовых, если застройщик по каким- то причинам не может его окончить.

Declaración de Obra Nueva - декларация о проведении работ. Этот документ свидетельствует, что строительство верно занесено в кадастр, и все составляющие части объекта в него занесены.

Как только дом будет построен, нужно его зарегистрировать. Для этого понадобится следующее:

Certificado Final de Obra - этот сертификат разрешает строительство, выдается он Архитектором проекта.

Licencia de Obra - документ от мэрии города, разрешающий строительство дома.

Licencia de primera ocupacion - документ, разрешающий заселение жильцов, выдаётся мэрией после комплексной проверки соответствия плана и здания, его безопасности.

На что придется потратиться покупателю:

• Услуги нотариуса.
• Пошлина в Земельный кадастр
• НДС (в Испании IVA)
• Гербовый сбор (чаще всего около 1%)
• Услуги адвоката, оплата договоров по коммунальным услугам, ипотечные платежи и пр.

Ещё об недвижимости в Испании:

• Какую квартиру купить (арендовать) или как влияет ориентация жилья в Испании на его удобство
• Как правильно купить квартиру в Барселоне?
• Фотографируем квартиру правильно, чтобы успешно сдать ее в аренду
• Как арендовать жилье в фонде социального жилья Испании? (piso del fondo social de viviendas)
• Несколько советов от экспертов по аренде коммерческого помещения в Испании
• Как менялись цены на аренду жилья в Испании в прошлом году
• Средние цены на аренду жилья в Испании по регионам, инфографика
• Как правильно выставить фактуру при туристической аренде жилья в Испании?