Право преимущественной покупки жилья, которое сдается в аренду в Испании

[Наталия Маджик]

Возможно, вы  - простой аредатор в Испании и пока не думали о покупке дома и вас арендуемое жилье вполне устраивает. Однако, может случиться так, что ваш домовладелец решит продать квартиру. 

Какие у вас в этом случае есть права? 

Если вы решите выкупить дом, в котором вы жили в течение некоторого времени, вы должны знать, что именно вы являетесь первым номером в списке потенциальных покупателей. 

 Собственник жилья в первую очередь должен спросить именно вас, не желаете ли вы приобрести жилье по оговоренной цене. В случае, если жилье продано другому покупателю по более низкой цене, и вы узнаете об этом, вы можете оспорить покупку.

Также полезно примерить на себя такую ситуацию в случае. когда вы приоьретаете жилье. Обязательно уточните, не сдавалось ли оно перед продажей, иначе  существует риск судебных разбирательств. Именно поэтому никогда не приобретайте жилье через хороших знакомых! Они могут быть прекрасными людбми, но все же таким серьезным приобритением должен заниматься специалист, который способен проверить все риски и чистоту сделки.

 На какую норму права нужно ссылаться для осуществления своего права преимущественной покупки?

 

Это право зафиксировано в законе  Испанпи" О городской аренде" (LAU). Статья 25 признает преимущественного право покупки арендатору жилья всегда по той же цене, которую будет готова заплатить третья сторона. Цитирую:

Derecho de adquisición preferente (Artículo 25)

1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.

2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.

Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.

3. En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1518 del Código Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.

4. El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.

5. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberán justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.

6. Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que se refiere el artículo 3, no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente sólo sobre la vivienda.

7. No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.

Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo.

8. No obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.

En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.

.......................

Обращайтесь за консультацией, составлением и ревизией договора. Подберем недвижимость, поможем при конфликтных ситуациях или при возникновении вопросов, расскажем, составим или откорректируем договор, проверим документы, обеспечим сопровождение сделки, 

С уважением, Наталия Маджик © 2020,
юрист, специалист по недвижимости, ВНЖ и открытию бизнеса в Испании

Ещё об аренде недвижимости в Испании:

• Преимущества договора аренды жилья в Испании с правом выкупа для собственника жилья и его минусы
• Фианза в Испании при аренде дома
• Как арендовать жилье в фонде социального жилья Испании? (piso del fondo social de viviendas)
• Несколько советов от экспертов по аренде коммерческого помещения в Испании
• Как менялись цены на аренду жилья в Испании в прошлом году
• Рейтинг самых популярных рынков продажи и аренды жилья в Испании на конец 2019 год
• Аренда комнат Испании в вопросах и ответах. Часть 1
• Как в Барселоне получать 12% рентабельности от сдачи квартиры в аренду, если нет туристической лицензии?
• Сколько где в Испании стоила аренда жилья в 2018 году?
• Как снизить риски от аренды жилья в Испании?