Аренда с опцией покупки: как прописать договор, чтобы избежать сюрпризов

[Наталия Маджик]

Арендная плата с возможностью покупки - это формула приобретения жилья, при которой ежемесячные платежи являются авансом до окончательного платежа. Арендатор получает время, чтобы сэкономить на входе.

По данным за 2019 год, в Испании в среднем на аренду дома площадью 80 квадратных метров уходит 34% зарплаты. В Мадриде и Барселоне этот показатель составляет около 50%.

Поэтому понятно, что практически каждый задает себе вопрос: а стоит ли продолжать арендовать жилье или все же лучше купить дом и платить уже себе? 

Но не всегда у вас наберется нужная сумма для первого взноса. С другой стороны, зачастую трудно решить, будет ли выбранный дом подходящим для долгосрочного места проживания.

Те, кто сомневается в том, стоит ли покупать этот дом или нет, и при этом имеют деньги для первого взноса, часто выбирают промежуточный путь - аренды с правом покупки.

С одной стороны, если покупка согласована, это помогает дисконтировать уже уплаченную за аренду сумму (или, по крайней мере, часть от окончательной цены). С другой стороны, владелец собственности также может взымать ежемесячную плату, решая, хочет ли он окончательно продать дом. 

Вроде все просто? Но тут есть и некоторые особенности, которые стоит знать 

Как в Испании работает договор аренды с опцией покупки?

Первое, что должна знать заинтересованная сторона, - это то, что такая возможность не рассматривается ex officio.

Если, как сторона сделки (арендодатель или арендатор), вы оцениваете этот вариант, его четко надо прописать в договоре аренды.

Любой хороший специалист по недвижимости можем вам рассказать, что в этом случае нужно делать смешанный контракт, связанный волей сторон.

С одной стороны, у нас имеется аренда (с возможностью продления до пяти лет, согласно действующему Закону аренды), а с другой - пункт в договоре (или отдельный договор), где расписана возможность и порядок покупки арендованного объекта.

Какие вопросы должны быть включены в договора аренды с правом выкупа, чтобы избежать недоразумений?

1. Срок договора.

Обязательно указывайте срок, когда сохраняется опция покупки. 

Если не указано иное, срок реализации права на покупку будет прекращен в конце первого года аренды, поэтому его удобно устанавливать с учетом максимальной продолжительности аренды. В случае продления договора право на покупку истекает.

2. Цена премии.

Это то, что оплачивается за возможность покупки. Это то, что стороны должны оговорить: от процентов до стоимости взноса, который может составить до 10% от продажной цены. Помните, что это не депозит, и если арендатор не использует свое право на покупку, хозяин эти деньги не вернет.

3. Цена покупки. 

Стоимость недвижимости для выкупа должна быть заранее прописана в договоре. Именно к этому стремится покупатель – зафиксировать цену, чтобы исключить ее поднятия через какое-то время. Если в договоре не указывается конкретная сумма, то требуется предварительное согласование метода ее расчета.

Стороны договариваются об этом по взаимному согласию, и он не подлежит пересмотру, если в самом договоре не установлены механизмы в этом отношении, такие как, например, обновление через коэффициент IPC.

4. Сумма скидки (и маржа продавца).

Важно установить, что будет вычтено из этой фиксированной цены покупки и будет частью общей суммы продажи. 

Например, учитывается общая сумма ежемесячной арендной платы? Или учитывается только часть? Является ли депозит частью платежа? И премиумом опциона? 

По опыту скажу, что если ваш договор аренды с правом выкупа не создан специально, чтобы легально оформить оплату покупки по частям, целесообразно установить следующую схему: 

Например, пусть в первый год учитывается 80% арендных платежей, во второй- 70%, третий - 60%? Такое сокращение суммы, применимой к покупке, поставленное в зависимость от течения времени поощряет покупателя приобрести жилья как можно скорее, потому что арендодатель не должен финансировать арендатора.

5. Условия для применения опции покупки. 

Сторонам необходимо установить, когда арендатор имеет доступ к опции покупки: в течение всего периода действия договора аренды или только в определенные моменты времени. 

Кроме того, сторонам лучше установить, каким образом б этом сообщается, а также сроки и место, где суммы вносятся.

6. Стороны могут прописать в договоре и другие вопросы, которые считают важными. Главное - чтобы по ним у арендатора и арендодателя не было спора.

Стоит еще раз обратить ваше внимание, что перечисленные пункты написаны исходя из моей практики как юриста, и этот список может быть как расширен, так и значительно уменьшен. Но именно эти вопросы, как оказалось, впоследствии вызывают споры и приводят к недоразумениям. 

В следующей статье мы поговорим о последствиях несоблюдения договора аренды с правом выкупа, о том, какие плюсы и минусы этого договора могут возникнуть для каждой из сторон, о том, на какие документы нужно обратить внимание и на другие вопросы практики применения договора. 

О плюсах и минусах  аренды жилья с правом выкупа вы можете почитать здесь...

 уважением, Наталия Маджик © 2020,
юрист, специалист по недвижимости, ВНЖ и открытию бизнеса в Испании

Ещё об аренде недвижимости в Испании:

• Рейтинг самых популярных рынков продажи и аренды жилья в Испании на конец 2019 год
• Аренда комнат Испании в вопросах и ответах. Часть 1
• Как снизить риски от аренды жилья в Испании?
• Фотографируем квартиру правильно, чтобы успешно сдать ее в аренду
• Как арендовать жилье в фонде социального жилья Испании? (piso del fondo social de viviendas)
• Несколько советов от экспертов по аренде коммерческого помещения в Испании
• Как менялись цены на аренду жилья в Испании в прошлом году
• Как в Барселоне получать 12% рентабельности от сдачи квартиры в аренду, если нет туристической лицензии?
• Сколько где в Испании стоила аренда жилья в 2018 году?
• Как сдавать свою квартиру в Испании с гарантией? Такой способ есть!